האם הקניית נכסי מקרקעין לנאמן נחשבת כ"מכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין?

מאת עו"ד אודליה מותנה (15/8/22)

האם הקניית נכסי מקרקעין לנאמן נחשבת כ"מכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין, או שחל ההסדר הספציפי במס הכנסה לפיו הענקה כאמור לא מהווה "מכירה" ואירוע המס נדחה למועד מכירת הנכס על ידי הנאמן או למועד חלוקת נכסי הנאמנות לנהנים ?

מעשה שהיה כך היה....

(ע"א 7610/19 מנהל מס שבח תל אביב נגד גליס)

זוג תושבי קנדה העבירו נכסי מקרקעין באופן בלתי חוזר לנאמנות בה הנהנית היא נכדתם תושבת ישראל. לפי הסכם הנאמנות, קיימת אפשרות לשינוי זהות הנהנים בנאמנות.

עיקר המחלוקת היתה בשאלה האם הקניית נכסי מקרקעין לנאמן נחשבת כ"מכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין, או שהענקה כאמור לא מהווה "מכירה" ואירוע המס נדחה למועד מכירת הנכס על ידי הנאמן או למועד חלוקת נכסי הנאמנות לנהנים ?

בית המשפט העליון הכריע בענין זה כי ההקניה לנאמן תחשב כמכירה ותמוסה במס רכישה ובמס שבח , נוכח הסיבות הבאות:

1. הוראות סעיף 785ז(ד) בפרק הנאמנויות של פקודת מס הכנסה לא חלות על מכירות של זכויות מקרקעין עליהן חל חוק מיסוי מקרקעין, אלא רק על מכירות לפי פרק ה' לפקודה.

2. הוראות הפטור הרלוונטיות המצויות בסעיפים 3 ו- 69 לחוק מיסוי מקרקעין לא חלות במקרה זה. בהתייחס לסעיף 69 לחוק, נקבע שמאחר והנכדה היא איננה הנהנית הסופית, לא מתקיים התנאי המהותי של הסעיף הדורש קיומו של נהנה ספציפי, סופי ומיודע במועד הקניית הנכס לנאמן. ובאשר לסעיף 3 לחוק נקבע כי הסעיף מונה רשימה סגורה של מקרים בהם ההקניה לנאמן לא תיחשב מכירה, ממנה משתמע הסדר שלילי ביחס לחיקוקים אחרים.

המשמעות היא כי הקניית זכות במקרקעין מיוצר ←לנאמן חייבת במס שבח ובמס רכישה.