חיפוש
  • motanalaw

האם ניתן לחייב בהיטל השבחה עבור זכויות שלא ניתן לנצלן או שאינן כלכליות?

מאת: עו"ד אודליה מותנה (27/6/22)


האם ניתן לחייב בהיטל השבחה עבור זכויות שלא ניתן לנצל אותן או שאינן כלכליות?


היטל השבחה = תשלום חובה שעל בעל קרקע לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובניה עבור עליית שווי של הקרקע כתוצאה ישירה מאישור תוכנית בנין עיר.


גובה היטל ההשבחה50% (מחצית) מעליית השווי של המקרקעין בעקבות אישור התוכנית המשביחה (ולא מהשווי הכולל של הנכס), כאשר את שווי ההשבחה מחשבים במועד בו אושרה התוכנית (ולא במועד התשלום).


דוג' לחישוב: קרקע שהיתה שווה 1 מיליון, ולאחר אישור התוכנית השווי שלה עלה ל- 1.5 מיליון. עליית השווי בגלל התוכנית הוא 500 א', והיטל ההשבחה יהיה 250א' (מהווה 50% מעליית השווי)


מתי תידרשו לשלם את היטל ההשבחה לוועדה ? "במועד מימוש הזכויות במקרקעין".... שזה אומר:

או -

ביום מכירת הזכויות בקרקע/נכס למעט: העברה ללא תמורה בין קרובים/ העברה בירושה/ העברה מכוח דין או הוראת בית משפט

או-

במועד הוצאת היתר בניה

או-

ביום תחילת השימוש בפועל כפי שהותר עקב התכנית


מה קורה כשהועדה מחייבת בהיטל השבחה כשאין יכולת אמיתית לנצל את זכויות הבניה מכוח אותה תוכנית חדשה שהתאשרה או כשלהוראות המשביחות בתוכנית אין כל השפעה בפועל בשוק על שווי המקרקעין?


לדוגמא: תכנית שמאפשרת הוספת שטחי בניה, אך כדי לנצל אותם יש צורך להרוס חלק ממבנים קיימים, או תכנית שמאפשרת הקמת מרתפים באזור שלא קיימת כדאיות כלכלית לבנות אותם, או תכנית המאפשרת הקמת בריכות שחיה במצב בו קווי הבניה לא מאפשרים את הקמתה, כך שלא ניתן לנצל זכויות אלו, או תכנית המוסיפה אחוזי בניה על גג בניין, כשרק בעלי הדירות בקומות העליונות הם אלה היחידים שיכולים לממש הלכה למעשה את התכנית וכיוצ"ב.


בדיוק בהתייחס למקרים כאלו, נקבע על ידי כב' השופט חשין בפס"ד 3768/98 קרית בית הכרם נ' הוועדה המקומית לתו"ב ירושלים "ההתעשרות היא המרכיב הדומיננטי בכל אירוע של היטל השבחה, ובאין התעשרות לא יקום ולא יהא היטל השבחה... ולא אך התעשרות על דרך הסתם, אלא התעשרות שבאה עקב אחד מאותם אירועי תכנון שחוק התכנון והבניה מדבר בהם".


בהמשך ישיר לעמדת הפסיקה ולפי ההיגיון הבריא, אין לחייב בעל מקרקעין/נכס בהיטל השבחה כשאין אפשרות ישימה בפועל לנצל את ההטבה שמקנה לו התוכנית שאושרה (להבדיל מבעל מקרקעין שבוחר אקטיבית שלא לנצל את ההטבה) או כשהתוכנית קובעת זכויות בניה שאינן כלכליות לבעל הנכס, שהרי "עקרון ההתעשרות" עקב אישור התוכנית לא מתקיים במקרים אלו, וכפי שהטיבה כב' השופטת שטמר לקבוע בפס"ד 914/00 גדעון החזקות בע"מ נ' עיריית חיפה: "לא התעשר הנישום, אין הצדקה לחיובו בהיטל השבחה".


צפייה 10 תגובות

פוסטים אחרונים

הצג הכול

נדחתה טענת הסתמכות על שומה שגויה – טעויות שנעשו בידי הרשות אין להנציח עובדות (ו"ע 20-06-28300 דהן ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה) ביום 11.11.18 מכרו 2 אחיות את זכויותיהן בנכס (אותו קיבלו בירוש

מאת עורכת הדין אודליה מותנה האם מרזב/צינור המנקז את המים ממרפסת דירה בבית משותף הוא רכוש משותף המחייב תיקון סתימה בו על ידי נציגות הבניין או שמא הוא רכוש פרטי המחייב נשיאה בעלות תיקונו על ידי בעל הדיר

מאת עורכת הדין אודליה מותנה משרד הבינוי והשיכון בפנייה לציבור רוכשי הדירות – שימו לב לייפוי הכוח עליו אתם חותמים בזמן רכישת דירה במסגרת עסקת מכר דירה, לרוב יקבל מוכר הדירה/ הקבלן מהרוכש ייפוי כוח לצור