חיפוש
  • motanalaw

כמה עובדות שכדאי לדעת על פיצול דירות מגורים

מאת עו"ד אודליה מותנה (14/7/22)


חוק המקרקעין וחוק התכנון והבניה מגדירים דירה כ "מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".


כשאנו מפצלים דירה ← אנו בעצם מחלקים את אותה יחידה שלמה ונפרדת למספר יחידו ת למגורי ם.


לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, אסור לבצע כל פעולת בניה בדירה ללא קבלת היתר מראש, למעט פעולת בניה המהווה שינוי פנימי בדירה.


השאלה הנשאלת: מתי פיצול דירה יחשב כשינוי פנימי שלא מצריך היתר בניה ומת י כפעולה המחייבת הוצאת היתר מראש?


התשובה היא כי ככל ואותה יחידת דיור שפוצלה או הוספה תהווה כיחידה עצמאית ונפרדת אשר אינה מהווה שינוי פנימי בלבד– יראו בכך פיצול דירה המצריך היתר בניה.


כדי לקבוע האם היחידה המפוצלת נחשבת כיחידה עצמאית נפרדת או לא, בית המשפט נעזר במבחנים הבאים (כולם או חלקם):


1. מבחן הפרטיות ככל והיחידה החדשה בדירה שפוצלה מספקת פרטיות מוחלטת )על ידי התקנת דלתות

שמפרידות בין כל יחידה, כניסה נפרדת לכל יחידה( – מדובר ביחידה עצמאית ונפרדת

המצריכה היתר בניה.

2. מבחן עצמאות התשתיות ככל וליחידה החדשה בדירה שפוצלה יש מונה חשמל ומונה מים נפרד - מדובר בדירה

עצמאית נפרדת בעלת תשתיות עצמאיות.

3. מבחן זהות הדיירים ככל ומדובר בדיירים שאין ביניהם כל קשר משפחתי ניתן לראות בדירה כיחידה

עצמאית נפרדת.

4. מבחן עצמאות התפקוד ככל וכל יחידה יכולה לפעול כיחידה עצמאית ללא כל צורך ביחידה הנוספת הסמוכה לה (מטבח, שירותים, מקלחת) – ניתן לראות אותן כיחידות עצמאיות נפרדות.



ככל וימצא כי פעולת הפיצול שנעשתה בדירה מצריכה היתר בניה , המשמעות היא כי בעל הדירה עלול למצוא את עצמו עם כתב אישום פלילי, קנסות עצומים וצווי הריסה על הדירה שלו (לא סימפטי במיוחד).

בהתאם להוראת שעה לפיצול בתים צמודי קרקע שאושרה בשנת 2017 (ועתידה להסתיים בעוד מס' חודשים) , אושר פיצול דירות קרקע כך שבעליה של דירת מגורים יהיו רשאים (בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו) לפצל את דירתם ליחידה אחת נוספת באמצעות מתן הקלה. הוראת שעה זו טובה גם למצבים בהם מעוניינים להסדיר בדיעבד את פעולת הפיצול.

צפייה 10 תגובות

פוסטים אחרונים

הצג הכול

נדחתה טענת הסתמכות על שומה שגויה – טעויות שנעשו בידי הרשות אין להנציח עובדות (ו"ע 20-06-28300 דהן ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה) ביום 11.11.18 מכרו 2 אחיות את זכויותיהן בנכס (אותו קיבלו בירוש

מאת עורכת הדין אודליה מותנה האם מרזב/צינור המנקז את המים ממרפסת דירה בבית משותף הוא רכוש משותף המחייב תיקון סתימה בו על ידי נציגות הבניין או שמא הוא רכוש פרטי המחייב נשיאה בעלות תיקונו על ידי בעל הדיר

מאת עורכת הדין אודליה מותנה משרד הבינוי והשיכון בפנייה לציבור רוכשי הדירות – שימו לב לייפוי הכוח עליו אתם חותמים בזמן רכישת דירה במסגרת עסקת מכר דירה, לרוב יקבל מוכר הדירה/ הקבלן מהרוכש ייפוי כוח לצור