חיפוש
  • motanalaw

מתי בדקתם לאחרונה האם דירתכם היא אכן דירת מגורים לצורך קבלת פטור ממס שבח בעת מכירתה?

מאת: עו"ד אודליה מותנה (


מתי בדקתם לאחרונה האם דירתכם היא אכן דירת מגורים לצורך קבלת הפטור ממס שבח בעת מכירתה?

על מנת שניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים, יש לבדוק בראש ובראשונה כי אכן מדובר בדירת מגורים המשמשת למגורים או מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה.


בעבר, בית המשפט קבע (בפס"ד כורש) כי המבחן הקובע מהי דירת מגורים מזכה לפי טיבה הינו המבחן הפיזי. משמע, יש לבדוק האם הדירה מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים בפועל (קיום המתקנים הדרושים לכך, מטבח , שירותים וכדו')


לאחר מכן, בית המשפט החמיר את עמדתו וקבע (בפס"ד גבאי ואח') כי המבחן הקובע מהי דירת מגורים הינו מבחן הייעוד התכנוני , ולכן, לא ינתן פטור ממס שבח בגין יחידות דיור שהוקמו ללא היתר.

בשנת 2019 נדרש בית המשפט לפסוק ב- 2 מקרים שהגיעו לפתחו בעלי קווי דמיון, שבהם התעוררה שוב הסוגייה של השלכות הייעוד התכנוני של נכס על מעמדו כ"דירה" וכ"דירת מגורים" לצורך החוק. בכל אחד מהמקרים התקבל פסק דין שונה.


כך,


פסק דין מיום 12/08/2019 בענין ו"ע 34577-08-17 גיא נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב-


המקרה: יחידה שהיתה מוגדרת על פי חוקי התכנון והבניה כ"מחסן" ו"חדר כביסה", לאחר רכישתה הוסבה לשימוש למגורים על ידי התקנת המתקנים הדרושים לכך – כל זאת מבלי שנעשה כל שינוי במעמד התכנוני של היחידה.


נקבע כי יש לפרש את המילה "דירה" בהקשר חקיקתי זה כמורה על נכס מקרקעין מסוג מבנה שבעת מכירתו השימוש בו למגורי אדם מותר על פי דין (משמע, הוקם על פי היתר בניה). ואם השימוש בנכס למגורים אינו מותר על פי דין -הוא לא ייחשב דירת מגורים, אף אם מתגוררים בו למעשה ואף אם הותקנו בו מתקנים דרושים.


"זהות" נכס המקרקעין נקבעת הלכה למעשה על פי חוקי התכנון.מכאן, קביעת מקום כמיועד למחסן היא בעלת משמעות ונפקות וכאמור מקביעה זו נגזרת זהות הנכס.


ולאחריו ניתן..


פסק דין מיום 19/11/2019 ו"ע 52894-03-17 שטיין ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב-


המקרה: נכס ששימש למגורים במשך עשרות שנים וקיימים בו המתקנים הדרושים למגורים. בעת רכישתו רשות המיסים הכירה בו כדירת מגורים לצורך מס השבח ומס הרכישה. בעת מכירתו בשנת 2015 נתברר כי למעשה מלכתחילה הייעוד התכנוני של הנכס הינו לאחסנה או הסקה. הוחלט לקבל את הערר ולקבוע כי מדובר בדירת מגורים.


נקבע כי מצבה התכנוני של היחידה אינו מבחן העומד בפני עצמו. במקרה זה יש לדחות את מבחן הייעוד התכנוני ולהעדיף את המשמעות הרגילה והמקובלת למונח "דירה" הכוללת מערכת חדרים ותשתיות ראויות למגורים.


בפסק דין שטיין, מסביר בית המשפט את האבחנה שביצע בין 2 פסקי דין אלו לפי שלהלן:


1. בפס"ד גיא, העורר הסב את המחסן לדירת מגורים בניגוד לחוקי התכנון והבנייה, לא שעה לדרישת הרשויות להסיר מחדל זה ואף נתבע על כך בהליכים פליליים, כך שמדובר במפר חוק.

2. בפס"ד שטיין, הרישום בטאבו וגם הרישום בעירייה הוא של דירת מגורים. גם בתשריט הנלווה לרישום הבית המשותף היחידה היתה רשומה כדירת מגורים.


3. בפס"ד שטיין, העורר רכש את הדירה בשנת 1992 כדירת מגורים וכך גם רשויות המס התייחסו אליה בעת רכישתה.


4. בפס"ד שטיין, הרשויות לא פעלו לפנות את הדירה מיושביה והשלימו עם היות הדירה "דירת מגורים"


5. בפס"ד גיא, היה קיים צו הריסה מאחר והעורר שם לא הצליח להכשיר את היחידה לשימוש למגורים.


6. בפס"ד שטיין, העוררים התוודעו את הפגם התכנוני רק 20 שנה לאחר שרכשו את הנכס ולא מדובר במפרי חוק.



מה ניתן ללמוד מעמדת בית המשפט?


חשוב לבדוק שלדירה יש היתר בניה כדי שניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח בעת מכירתה.

ככל ואין היתר בניה לדירה, על המוכר לדעת כי הוא עלול להיות חשוף לחיוב במס שבח (וקל וחומר לא לפטור ממס).

צפייה 10 תגובות

פוסטים אחרונים

הצג הכול

נדחתה טענת הסתמכות על שומה שגויה – טעויות שנעשו בידי הרשות אין להנציח עובדות (ו"ע 20-06-28300 דהן ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה) ביום 11.11.18 מכרו 2 אחיות את זכויותיהן בנכס (אותו קיבלו בירוש

מאת עורכת הדין אודליה מותנה האם מרזב/צינור המנקז את המים ממרפסת דירה בבית משותף הוא רכוש משותף המחייב תיקון סתימה בו על ידי נציגות הבניין או שמא הוא רכוש פרטי המחייב נשיאה בעלות תיקונו על ידי בעל הדיר

מאת עורכת הדין אודליה מותנה משרד הבינוי והשיכון בפנייה לציבור רוכשי הדירות – שימו לב לייפוי הכוח עליו אתם חותמים בזמן רכישת דירה במסגרת עסקת מכר דירה, לרוב יקבל מוכר הדירה/ הקבלן מהרוכש ייפוי כוח לצור