סיווג הכנסה ממכירת דירות

מאת עו"ד אודליה מותנה (24/7/22)

שני אחים מכרו כל אחד 3 דירות בתקופה של 4 שנים.

מדובר בדירות בבניין שנבנה על גבי קרקע שהוחזקה על ידי המשפחה עשרות שנים כנכס הוני.

הדיווחים על מכירת הדירות הוגשו למשרד מיסוי מקרקעין והמוכרים חויבו במס שבח.

כעבור מספר שנים, מבלי שבוצע שינוי יעוד למלאי עסקי לפי סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (סעיף זה קובע באילו מקרים יש לראות את פעולת שינוי היעוד של זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין מרכוש קבוע למלאי עסקי כמכירה ואיך צריך לחשב את המס בזמן מימוש המלאי העסקי במכירה), קבע פקיד השומה כי יש לראות בהכנסות שהתקבלו מעסקאות מכר הדירות כהכנסה פירותית לפי סעיף 2(1) לפקודה ולסווג אותם כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי לגבי כל התקופה.

בית המשפט קבע כי גם אם הצדק עם פקיד השומה, כך שמדובר בהכנסה פירותית, הרי שהיתה מוטלת חובה על פקיד השומה ליישם את הוראת סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין ולקבוע מועד לשינוי ייעוד המקרקעין למלאי עסקי (דבר שלא נעשה), באופן לפיו הרווח שנבע בשל תקופת החזקת המקרקעין אצל המשפחה ממועד רכישתם ועד תחילת בניית בניין המגורים – ימוסה כהכנסה הונית לפי חוק מיסוי מקרקעין , ורק הרווח שנבע לאחר שינוי הייעוד כאמור - ימוסה כהכנסה פירותית .

בנוסף נקבע על ידי בית המשפט כי לאור משך הזמן בו הוחזקו המקרקעין על ידי המשפחה, היעדר מומחיות נדל"נית והיעדר מעורבות בקידום תכנית משביחה , וכן לאור קצב מכירות איטי, מדובר במקרה גבולי הנוטה למישור ההוני ושלא מצדיק את ביטול שומות מנהל מיסוי מקרקעין על ידי פקיד השומה וקביעת שומות חדשות בהתאם לסעיף 2(1) לפקודה.

*ע"מ (מחוזי ת"א) 46744-02-18 עיון נגד פקיד שומה ת"א 3