חיפוש
  • motanalaw

רכישת דירה מקבלן - דברים שחשוב לדעת לפני החתימה

מאת: עו"ד אודליה מותנה

09/03/2022


"הדירות נחטפות כמו לחמניות חמות"...

"זה מחיר שלא יחזור"...

"אין מה להתלבט"...


"יש רשימת מעוניינים בתור"....


אם גם אתם בדרך לרכישת דירה מקבלן ואנשי המכירות של הקבלן לוחצים אתכם לחתימה, כדאי שתעשו לעצמכם טובה גדולה ותקדישו כמה דקות לקרוא את הפוסט הבא.


יש לא מעט דברים שחשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה מול קבלן. מדובר בתהליך מורכב שעשוי להסתבך אם לא תדעו להתנהל נכון ולשמור על האינטרסים שלכם, כך שנוכח פערי הכוחות המשמעותיים שקיימים אתם חייבים עורך דין מיומן שילווה אתכם.


להלן מספר נקודות מרכזיות שעליכם להיות ערניים ומודעים אליהם:


1. טופס הצעת רכישה עליו אתם חותמים לפני העסקה, הוא מסמך משפטי תקף, המחייב אתכם לכל דבר ועניין. כדי שלא תאבדו את סכום המקדמה ששילמתם (למקרה שתתחרטו) אני ממליצה להכניס סעיף לטופס זה לפיו במצב בו עורכי הדין של הצדדים לא יגיעו ביניהם להסכמה לגבי התנאים המשפטיים של החוזה, הצעת הרכישה תהא בטלה וכספכם יוחזר לכם במלואו, ללא פיצוי מצד מי מהצדדים. 2. מעוניינים בתוספות וצ'ופרים מהקבלן שיהיו כלולים במחיר התמורה? נצלו את יכולת המיקוח שלכם קודם שתחתמו על טופס הצעת הרכישה, שכן לאחר מכן יהיה לכם מאוד קשה לקבל תוספות אלו. 3. עליכם לדעת מה כולל מחיר הדירה – בדקו האם המחיר הנדרש כולל מע"מ (ישנם מקרים בהם המחיר לא כולל מע"מ וכשמגיע מועד התשלום תופתעו לגלות כי עליכם לשלם עוד 17% מהתשלום שהתבקש). בדקו האם המחיר כולל גם מחסן, חנייה, שדרוגים כאלה ואחרים, חיבור מונים (חשמל, מים גז) לדירה וכדומה. בדקו כי עלויות הפיתוח (מדרכות, גינה) חלות על הקבלן . 4. לא. עורך הדין של הקבלן לא מייצג אתכם! נכון, במסגרת העסקה תידרשו לשלם לעורך הדין של הקבלן שכר טרחה בשיעור של 5,000 ש”ח+ מע”מ, אבל זאת אך ורק בגין הליכי הרישום של הדירה בטאבו.

5. אישור עקרוני של המשכנתא קיבלתם? לפני שאתם חותמים על חוזה עם הקבלן ומתחייבים לשלם סכומים שמקורם בהלוואה שבכוונתכם לקחת, חשוב מאוד שתקבלו מהבנק אישור עקרוני למשכנתא. 6. לקחתם בחשבון הוצאות נוספות, בנוסף למחיר הדירה, יחד עם כל העלויות הנלוות? ברוב החוזים של קבלנים מקובל להכניס סעיף לפיו אתם מחויבים לשלם בגין עלויות חיבור המונים (גז, חשמל, מים) ובגין המונים עצמם, בגין הוצאות רישום ותשריטים, וכמובן עבור שידרוגים ותוספות בדירה.

7. מחירון שינויים ותוספות - דרשו מהקבלן לקבל לידיכם מחירון זה כדי שתוכלו להעריך עלויות נוספות אשר תדרשו לשלם במידה ותרצו לבצע שינויים בדירה. 8. בדיקת הקרקע עליה נבנה הבניין בו נמצאת הדירה – יש לבדוק האם היא רשומה ע"ש הקבלן, האם יש לו זכויות כלשהן בה, האם ישנם עיקולים, שעבודים, משכנתאות על הקרקע ו/או על הקבלן - נתונים אלו יכולים לגלות מידע רב וחשוב שיעזור לכם להחליט האם אתם נכנסים לעסקה מסוכנת או לא.

9. בדקו האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים והאם רישיון הקבלן שלו בתוקף. 10. איך בכוונת הקבלן להבטיח את הכספים שלכם? חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע כי על קבלן לתת לרוכש הדירה בטוחות לכספו בתנאי ששולם לקבלן סכום של לא פחות מ- 7% מערך הדירה. מה הן הבטוחות? ערבות בנקאית או הערת אזהרה או פוליסת ביטוח או רישום משכנתא לטובת הרוכש בדרגה ראשונה.


במידה והקבלן מבטיח את כספכם על ידי רישום הערת אזהרה, הרי שהתשלום הראשון יוחזק בנאמנות על ידי עורך הדין של הקבלן עד לרישום הערת אזהרה לטובתכם. שאר התשלומים ישולמו לפי קצב התקדמות הבניה.


במידה ולפרויקט יש מימון בנקאי והבטוחה הניתנת לכם הינה ערבות בנקאית, יש לדרוש ולקבל את פרטי חשבון הפרויקט אליו יש להפקיד כספים ואף לקבל שוברים ולשלמם ישירות לחשבון. בשום מקרה אין לשלם לידי הקבלן. 11. האם לקבלן יש אישור לפי טופס 50? ככל וביום החתימה הקבלן עדיין לא המציא לכם אישור לפי טופס 50, עליכם להתנות בהסכם כי יהא עליו להמציא אישור כאמור עוד קודם לתשלום 80% מהתמורה, וככל ולא יעשה כן, אתם תשלמו לרשות המיסים את מקדמת מס השבח בשיעור 7.5% מהתמורה (וסכום זה ייחשב כאילו שילמתם אותו ישירות לקבלן). 12. השתתפות בהוצאות הרכוש המשותף - חשוב לוודא, כי השתתפות ההוצאות בין הדירות השונות בבניין נעשית לפי חוק המקרקעין, דהיינו, לפי גודל הדירה, כדי למנוע מצב בו אתם רוכשים דירה קטנה, אך משלמים ועד בית או דמי ניהול, כמו דירה גדולה. 13. פיצוי בגין איחור במסירת הדירה על ידי הקבלן - לפי סעיף 5(א) לחוק המכר דירות, במקרה בו תקופת האיחור במסירת הדירה על ידי הקבלן עולה על 60 יום, זכאי הרוכש לקבל פיצוי בשיעור של חודש וחצי דמי שכירות של דירה דומה באזור. דעו כי ככל והקבלן מנסה להתנות על סעיף זה, ההתניה לא חוקית. 14. תשלום דמי טיפול לעורך הדין של הקבלן עבור העברת זכויות בעתיד - כידוע, עד למועד בו יירשם בית משותף ותירשם בעלותכם בדירה שרכשתם, הרישום של זכויותיכם מתנהל אצל עורך הדין של הקבלן כחברה משכנת. ככל ובפרק זמן זה תחליטו למכור את הדירה תידרשו לשלם לעורך הדין של הקבלן שכ"ט/ דמי טיפול עבור העברת הזכויות. שימו לב כי אסור לעוה"ד של הקבלן לגבות מכם שיעור גבוה יותר מזה שנקבע בצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס – 1999 . 15. מתן אפשרות לבדוק את הדירה קודם למסירתה בפועל – חשוב מאוד להכניס בהסכם סעיף לפיו יתאפשר לכם להגיע עם איש מקצוע מטעמכם לבדוק את הדירה, וזאת עוד קודם למועד בו היא תימסר לכם בפועל שכן, כדי שתגיעו מוכנים למועד המסירה (שבו נערך פרוטוקול ליקויים עליו הצדדים חותמים).

צפייה 10 תגובות

פוסטים אחרונים

הצג הכול

נדחתה טענת הסתמכות על שומה שגויה – טעויות שנעשו בידי הרשות אין להנציח עובדות (ו"ע 20-06-28300 דהן ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה) ביום 11.11.18 מכרו 2 אחיות את זכויותיהן בנכס (אותו קיבלו בירוש

מאת עורכת הדין אודליה מותנה האם מרזב/צינור המנקז את המים ממרפסת דירה בבית משותף הוא רכוש משותף המחייב תיקון סתימה בו על ידי נציגות הבניין או שמא הוא רכוש פרטי המחייב נשיאה בעלות תיקונו על ידי בעל הדיר

מאת עורכת הדין אודליה מותנה משרד הבינוי והשיכון בפנייה לציבור רוכשי הדירות – שימו לב לייפוי הכוח עליו אתם חותמים בזמן רכישת דירה במסגרת עסקת מכר דירה, לרוב יקבל מוכר הדירה/ הקבלן מהרוכש ייפוי כוח לצור